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La burbuja inmobiliaria es un peligroso riesgo para China

El Cronista -  ‎agosto‎ de ‎2014

En la lejana periferia de la sexta ciudad más grande de China, decenas de enormes rascacielos a medio hacer yacen como monumentos a los excesos y al optimismo del mercado inmobiliario chino.

Cuando se trata de manifestaciones físicas de la burbuja inmobiliaria de China, pocos ejemplos pueden superar este intento de copiar a Wall Street en un páramo ubicado a 40 kilómetros de Tianjin y a 150 km de Beijing.

Los planos del Distrito Financiero de Yujiapu copian el perfil de Manhattan, incluyendo un substituto del Rockefeller Center y un par de torres gemelas muy similares a las que se destruyeron el 11 de septiembre 2001.

Los funcionarios a cargo del proyecto se jactan de que cuando en 2019 se terminen las obras en Yujiapu, éste será un tercio más grande que la City de Londres y tendrá más de tres veces el tamaño del distrito financiero de Nueva York, al menos en términos de superficie.

Pero después de años de alzas de los precios y de un frenesí en la construcción en todo el país, la burbuja de los bienes raíces de China está mostrando serios síntomas de estrés y ahora está en duda el destino de este proyecto.

El mercado inmobiliario del país tiene apenas 15 años y nadie ha experimentado una crisis de este tipo, porque, antes de fines de 1990, la mayoría de los residentes urbanos en la China poscomunista disfrutaban de viviendas gratuitas por medio de sus “unidades laborales“.

Los bancos chinos comenzaron a emitir préstamos para la vivienda en 1997 y aun en 1994 un funcionario del banco central encargado de traducir un documento financiero estadounidense se vio obligado a acudir a Taiwán para obtener ayuda porque ningún diccionario en Beijing tenía el término chino para “hipoteca”.

Incluso antes de la crisis financiera mundial de 2008, muchos ya advertían de una burbuja inmobiliaria en China, lo que llevó al gobierno a aplicar restricciones para la compra y los pagos iniciales con el fin de frenar el alza de los precios.

Pero cuando llegó la crisis y la economía entró en caída libre, Beijing decidió que no tenía otro remedio que inflar nuevamente la burbuja inmobiliaria con una nueva ola de crédito.

El resultado fue un rebote inmediato y un aumento de la deuda total de la economía. De representar cerca del 140% del PBI a fines de 2008 pasó a más del 250% a fines de junio.

Para hacernos una idea de la magnitud del auge de la construcción resultante, consideremos esta estadística: en sólo dos años 2011 y 2012 China produjo más cemento que EE.UU. en todo el siglo XX.

En la última década gran parte de la fiebre de la construcción en China fue impulsada por demanda verdadera proveniente de individuos que desean vivir en zonas urbanas o en hogares modernos, o de especuladores que no tienen casi ninguna otra opción para invertir sus nuevas riquezas.

La bolsa de valores de China se ha mantenido a niveles subterráneos a raíz de la enorme burbuja que estalló en 2007, la rentabilidad de los depósitos bancarios son insignificantes o negativos, y los controles de capitales hacen que los ciudadanos no puedan diversificar fácilmente sus carteras en el extranjero.

El gobierno tiene un enorme incentivo para seguir bombeándole aire a la burbuja, ya que todos los terrenos son técnicamente propiedad del estado y las ventas de terrenos representaron el 60% de los ingresos de los gobiernos locales el año pasado, según estimaciones de JPMorgan.

Desde 2008 los precios de los terrenos se han quintuplicado, desencadenando a su vez subas de los precios de los activos, pero incluso cuando los valores se dispararon y la oferta se multiplicó, la demanda de viviendas y espacios para oficinas siguió al mismo ritmo hasta este año.

Los precios en 55 de las 70 ciudades más grandes de China cayeron en junio con respecto al mes anterior, en comparación con sólo 35 ciudades en mayo, acelerando la tendencia a la baja que comenzó a principios del año y marcando el descenso mensual más agudo de los precios desde diciembre de 2008.

“El mercado de los bienes raíces de China parece haber alcanzado el punto de inflexión”, dijo Zhu Haibin, economista de JPMorgan, en un informe reciente. “La desaceleración del mercado de la vivienda es el principal riesgo a corto plazo en China”.

Hasta 2011, el mercado experimentó principalmente escasez en la oferta, pero actualmente la superficie total en construcción es suficiente para satisfacer más de cuatro años de demanda a nivel nacional. En algunas de las provincias más afectadas, hay suficiente oferta para más de siete años de demanda.

El stock de viviendas existentes en China ya es más que suficiente para que todas las familias tengan su propio hogar, sin embargo los desarrolladores siguen generando más de 15 millones de unidades nuevas al año.