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 Los problemas de Brasil crean gangas para los inversionistas inmobiliarios

The  wall street journal -  agosto de 2016  

Los inversionistas internacionales que han realizado grandes apuestas en el mercado inmobiliario brasileño no se hacen grandes ilusiones de que los Juegos Olímpicos de Rio de Janeiro, que comienzan este viernes, ayuden aliviar la maratónica penuria que atraviesa la economía del país.

No obstante, algunos dicen que hay un punto positivo que surge de la prolongada recesión, los escándalos de corrupción, la devaluación del real y la crisis política: los propietarios han llegado al punto en que están vendiendo sus inmuebles con profundos descuentos.

El ejemplo más reciente es JHSF Participações, una empresa de bienes raíces que cotiza en bolsa, que negocia con Blackstone Group LP la venta de una participación de 50% en cinco centros comerciales cuyo valor combinado supera los 2.000 millones de reales (US$620 millones), según fuentes al tanto. La acción de JHSF se cotiza a menos de un real por unidad, comparado con más de cuatro reales en 2012, y la empresa ha estado bajo presión para reducir su deuda.

El año pasado, la firma de private equity GTIS Partners se quedó con Brazil Hospitality Group, uno de los mayores operadores hoteleros de Brasil, mediante una oferta de compra de acciones de US$400 millones y lo retiró de la bolsa. La cifra representó cerca de 35% del costo de reemplazo. GTIS aprovechó el bajo precio de la acción de la empresa brasileña y la presión que estaba ejerciendo un accionista activista, explica Tom Shapiro, cofundador y presidente de GTIS.

La firma ahora busca acuerdos con constructores de viviendas necesitados de capital que no pueden completar sus proyectos debido a la caída de las ventas. “Les toma tiempo darse cuenta de sus problemas como todos sabemos”, dice Shapiro. “Así que ha tomado un tiempo para que los precios de los activos se reajusten”.

Otros grandes compradores internacionales que han estado activos en Brasil incluyen a Brookfield Property Partners LP, la israelí Gazit Global y las estadounidenses Tishman Speyer Properties y Equity International, esta última del inversionista Sam Zell. Los ejecutivos de estas empresas prevén que la demanda de edificios para oficinas, apartamentos, tiendas y otras propiedades seguirá débil, lo que dificultaría, en el corto plazo, la obtención de los retornos de más de 20% que los inversionistas extranjeros esperan de sus arriesgadas apuestas en bienes raíces de mercados emergentes.

De todos modos, la actual búsqueda de gangas pone de relieve la importancia que tiene el redoble de apuestas en las estrategias para los mercados emergentes. Afianzar operaciones en estos países posiciona a los inversionistas para aprovechar las gangas que se materializan durante los ciclos de caída, dicen los ejecutivos.

Tishman Speyer, inversionista global y desarrollador inmobiliario que lleva dos décadas en Brasil, logró algunos de sus acuerdos más rentables allí en 2002, después de las inquietudes que la elección de Luiz Inácio Lula da Silva a la presidencia proyectó sobre la economía, según Rob Speyer, presidente ejecutivo de la firma. “Tienes que tener el [coraje] para momentos como este”, señala.

La filial brasileña de Gazit obtuvo hace poco una rápida ganancia al comprar una participación de 5,16% en BR Malls Participações S.A. cuando la acción del operador de centros comerciales tocó fondo el año pasado. Desde entonces, los títulos de BR Malls se han recuperado. Gazit anunció el mes pasado que había reducido su participación a menos de 5% y que utilizó los ingresos para financiar la mayor parte de la compra, por 153 millones de reales, de Top Center Shopping, una propiedad de uso mixto de São Paulo.

“Los minoristas podrían beneficiarse de la debilidad cambiaria en momentos en que los consumidores brasileños viajan menos y trasladan sus compras al mercado interno”, afirma Mia Stark, presidenta ejecutiva de Gazit Brasil, en un comunicado.

Algunos compradores extranjeros no están contentos con su experiencia en Brasil. Por ejemplo, Related Cos. enfrentó una enorme demora judicial en una de sus dos inversiones residenciales debido a desacuerdos entre diferentes poderes del gobierno sobre políticas y permisos.

“Habíamos intentado desarrollos y explotar nuestro conocimiento en mercados extranjeros (...) primero fuimos a China y luego a Brasil. Tengo que decir que no salieron bien”, dijo Stephen Ross, presidente de la junta de Related, en una conferencia de sobre inversión en marzo.

En tanto, ejecutivos de firmas de inversión que optaron por no incursionar en Brasil dicen que no lamentan sus decisiones. Señalan que el derrumbe del real, de 60 centavos de dólar por real a unos 30 centavos de dólar por real, ha sido devastador para los inversionistas que compraron propiedades durante el apogeo de los fondos denominados en dólares.

“Hay más riesgo bajista” en un país que enfrenta “una recesión prolongada” e inestabilidad política, que es “la nueva norma”, dijo por email Ralph Rosenberg, director global del grupo de bienes raíces de KKR. “Como inversionista global en dólares, vemos mejor valor ajustado por riesgo en otros mercados”.

La mayoría de los inversionistas que han estado activos en Brasil señalan que han tomado medidas para protegerse de caídas. Tishman Speyer, por ejemplo, posee un edificio de oficinas en Rio de Janeiro que está en su mayor parte vacío, pero la firma desarrolló la propiedad con todo el capital, por lo que no tiene que lidiar con el pago de intereses sobre deuda.

“Nos damos el lujo de poder ser pacientes y pensar a largo plazo”, dice Speyer. “No invertiríamos de ninguna otra manera”.

Los inversionistas dicen que ven señales de que la economía brasileña ha tocado fondo. Por ejemplo, el real ha repuntado, de 25 centavos de dólar por real el año pasado a unos 30 centavos de dólar por real.

Zell, quien ha estado buscando “oportunidades interesantes” en Brasil, argumenta que la situación política ha mejorado desde que la presidenta Dilma Rousseff fue suspendida y obligada a someterse a un juicio político.

“Creo que las cosas están más estables hoy que antes, pero no creo” que pueda asegurarlo por completo, dice.