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El mercado de propiedades de lujo, otra víctima de la crisis económica

The wall street journal-jueves, 21 de enero de 2016  

LONDRES—En agosto de 2014, cuando el mercado de la vivienda se disparaba, un condominio de dos habitaciones en uno de los barrios más caros de esta ciudad se puso en venta por 3,25 millones de libras esterlinas (US$4,64 millones), 67% más que el precio pagado seis meses antes.

La propiedad, sobre Cadogan Gardens, en el distrito de Knightsbridge, aún no se ha vendido y las expectativas han sido revisadas a la baja. Su precio ha sido reducido tres veces, más recientemente al inicio de este año, a 2,5 millones de libras.

“Es una gran propiedad”, dice Sam Spring, agente de ventas de la oficina de Chelsea de la inmobiliaria Faron Sutaria, sobre el apartamento con pisos de nogal oscuro y electrodomésticos de alta gama. “Simplemente es un mercado muy sensible estos días”.

En los barrios más costosos de Londres, el auge inmobiliario llegó a su fin.

Los inversionistas adinerados, en su mayoría oriundos de Rusia, China y Medio Oriente, llegaron en masa a ciudades como Londres, Nueva York y Vancouver para comprar viviendas de lujo en los años posteriores a la crisis financiera de 2008. Los bienes raíces parecían una inversión segura. Los retornos se veían robustos comparados con las tasas de interés ultrabajas.

Ahora, la demanda se ha desacelerado no sólo en Londres, sino también en los principales mercados de vivienda alrededor del mundo.

Se prevé que los precios promedio de residencias de lujo en 10 ciudades alrededor del mundo, analizados por la firma inmobiliaria Knight Frank LLP, suban 1,7% este año, frente a 3% en 2015.

Los inversionistas extranjeros que contribuyeron al auge han tenido que lidiar con un debilitamiento de sus monedas, fuertes oscilaciones en los mercados bursátiles y el colapso de los precios del petróleo. En tanto, una amplia reforma de un impuesto británico a las transacciones incrementó el cargo sobre las ventas de montos altos y nuevos gravámenes sobre segundas residencias y propiedades en alquiler entrarán en vigor en unos meses.

En Nueva York, la demanda de residencias de lujo se ha enfrió el año pasado, señalan los agentes. En Miami, compradores sudamericanos y europeos podrían replegarse este año debido a la fortaleza del dólar. Asimismo, se prevé que los precios caigan en Hong Kong, Singapur y París, indica Knight Frank. El banco suizo UBS Group AG advirtió en octubre que los mercados de viviendas de Sídney, Vancouver, San Francisco y Ámsterdam parecen “considerablemente sobrevaluados”.

Las propiedades residenciales de lujo de Londres se habían convertido en uno de los activos más atractivos del mundo. Sin embargo, “el frenesí se ha desvanecido por completo”, afirma Manish Chande, socio sénior de la firma de bienes raíces británica Clearbell Capital LLC. Hace unos 18 meses, “todo se vendía como pan caliente. Ahora es totalmente lo opuesto”, dice.

Los precios en la zona céntrica de Londres, considerada como la mejor y que incluye propiedades de alta gama en distritos elegantes como Mayfair y Chelsea, cayeron 1,4% durante 2015, según la proveedora de datos Lonres. A algunos barrios les fue peor. En Knightsbridge, los precios cayeron 5,6% en noviembre frente a un año antes, según Knight Frank.

El volumen de transacciones en el segmento más alto del mercado londinense fue hasta 40% más bajo en diciembre que un año antes, según la agencia de compras Property Vision, y los inventarios de propiedades de lujo están en alza.

El impasse entre los compradores y los vendedores resultó en 2.712 viviendas de más de 1 millón de libras en venta en el centro del Londres al final de noviembre, 81% más que en enero de 2014, de acuerdo con la firma de asesoría de compras Huntly Hooper Ltd.

Aun así, en una señal de la restricción de liquidez, la brecha entre los precios de lista y de venta se está ampliando. La diferencia entre los precios iniciales y los valores de venta promedio en el centro de Londres alcanzó un récord de 19% en los tres meses hasta noviembre, según datos de Huntly Hooper. La disparidad había sido de 9% en el mismo lapso del año anterior.

Los compradores superricos de países de Medio Oriente y Asia ayudaron a impulsar los precios, pero las circunstancias financieras han cambiado drásticamente en el último año.

Los precios del crudo han caído por debajo de US$27 el barril. La demanda de algunos inversionistas de países productores de petróleo de Medio Oriente y África ha menguado, dicen agentes inmobiliarios. Los inversionistas de Medio Oriente representaron 4% de los compradores del centro de Londres el año pasado, comparado con 15% en 2014, según datos de la inmobiliaria Savills PLC.

La depreciación de las divisas ha mantenido al margen a inversionistas de Asia y otros mercados emergentes. La proporción de compradores de la región Asia-Pacífico cayó de 4% a 2% en 2015, según cifras de Savills. En China, la agitación bursátil en medio de preocupaciones sobre el crecimiento económico han llevado a la mayoría de compradores a enfocarse en propiedades recién construidas alejadas del centro histórico londinense, dicen los agentes.

En el mercado de propiedades de alta gama de Nueva York, la Reserva Federal indicó “una menor demanda y un exceso de oferta” en su sondeo regional de condiciones económicas de diciembre.

“Hay una desaceleración dramática en el mercado de superlujo”, dice Andrew Gerringer, director gerente de la consultora de nuevos proyectos Marketing Directors. “Cuando uno ve lo que ha ocurrido en los mercados financieros, genera un poco más de escalofrío”.

En One57, una torre de 90 pisos a un par de cuadras del Central Park, un condominio de cuatro habitaciones comprado por un inversionista europeo por US$20,3 millones en abril se vendió por US17,75 millones, según James Cox, agente de la firma de bienes raíces Compass.

Aunque el mercado inmobiliario de Nueva York en general sigue siendo sólido, dice Gerringer, la demanda de propiedades de más de US$20 millones se ha enfriado sustancialmente en el último año, y ha habido un impacto en el mercado de entre US$5 millones y US$10 millones.

En 50 United Nations Plaza, que tiene vistas del Edificio Empire State, los desarrolladores, Zeckendorf Development LLC y Global Holdings Inc., recortaron los precios en 5% en algunas unidades, si bien dijeron que las unidades más baratas en los pisos inferiores se han vendido a cerca del precio de lista.

En Sídney, los precios de las viviendas de lujo se dispararon 15% en 2015, según Knight Frank, pero se prevé que el alza sea de 10% este año.

Rich Simeon, director de la firma de bienes raíces Simeon Manners, está en espera para ver si la reciente sacudida en las bolsas chinas reduce la demanda de compradores asiáticos. “Es demasiado temprano para decir lo que va a suceder”, agrega.

Jo Eccles, de la agencia de compras Sourcing Property, dice que los compradores constituyeron la mitad de sus transacciones hace un año, pero que ahora la gran mayoría de sus clientes vive en Londres, muchos de ellos empleados de bancos de inversión. “La demografía ha cambiado enormemente”, asevera.

El acceso a capital también se ha vuelto cada vez más difícil para los compradores extranjeros expuestos a la caída del petróleo, dice Camilla Dell, socia gerente de la agencia de compras Black Brick. Señala que los compradores acaudalados de países africanos ricos en petróleo, como Nigeria, han tenido problemas de liquidez en los últimos seis a 12 meses.